La Dirección General de Tributos aclara, si se mantiene la deducción por inversión en vivienda habitual al cambiar el préstamo hipotecario de entidad bancaria y afirma que el cambio de hipoteca a otro banco no extingue el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual, siempre que se realice en determinadas condiciones.
La Dirección General de Tributos (DGT) en su consulta vinculante (V0521-25), de 28 de marzo de 2025, se ha pronunciado sobre la deducción por inversión en vivienda habitual para aquellos contribuyentes que deciden cambiar de entidad bancaria para mejorar las condiciones de financiación de su hipoteca. La consulta aborda una cuestión recurrente entre los propietarios que, tras cancelar un préstamo hipotecario antiguo y contratar uno nuevo, se preguntan si seguirán teniendo derecho a deducir las cantidades amortizadas.
A partir de la interpretación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), vigente hasta el 31 de diciembre de 2012, la DGT confirma que los contribuyentes que se encuentren en el régimen transitorio recogido en la DT 18.ª de la LIRPF continuarán teniendo derecho a la deducción por inversión en su vivienda habitual, siempre que cumplan los requisitos establecidos. Esta medida resulta relevante especialmente para aquellos que contrataron sus hipotecas antes de la eliminación de esta deducción en 2013.
El primer aspecto destacado en la consulta es que la modificación del préstamo hipotecario ya sea por novación, subrogación o ampliación de capital, no extingue el derecho a la deducción. Esto significa que, si una persona decide cancelar su hipoteca antigua y simultáneamente contrata un nuevo préstamo, siempre que la nueva financiación se destine efectivamente a la amortización del anterior, mantendrá su derecho a deducir las cuotas de amortización e intereses.
La DGT especifica que, a efectos de deducción, no existe restricción alguna acerca de cómo se estructura la financiación, ya sea a través de un solo préstamo o de varios y, en este sentido, resalta que no es necesario que el préstamo provenga de una institución financiera, pudiendo ser también de un familiar.
Dado que la deducción se aplicará sobre las cantidades pagadas y que estas deben estar vinculadas a la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya la residencia habitual, es fundamental que los contribuyentes conserven la documentación que respalde la vinculación entre el nuevo préstamo y la propiedad adquirida. La DGT resalta que cualquier gasto asociado a la operación, como los costes de cancelación del préstamo antiguo o la constitución del nuevo, será igualmente deducible si ambas operaciones se producen en un mismo acto.
Respecto a la parte del préstamo que excede el importe necesario para la amortización del préstamo original (denominada «ampliación del principal»), la normativa establece que dicha ampliación no podrá ser deducida si se destina a financiar conceptos ajenos a la adquisición de la vivienda. Por este motivo, es esencial que la parte proporcional que se utiliza para cubrir exclusivamente los costos de amortización y cancelación esté debidamente documentada:
«Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante -en su constitución, vida y cancelación-, en la parte proporcional que del total capital obtenido en este sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario -habiéndose este primero destinado exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual, se parte de dicha hipótesis-, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos. Existiendo ampliación del principal -respecto del principal pendiente de amortizar del precedente, al que sustituye-, si en su totalidad se destinase a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también será objeto de deducción. Por el contrario, no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional de las indicadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal, que se hubiera destinado a financiar otras cosas, diferentes a la propia adquisición de la vivienda, sean cual fuesen».
Adicionalmente, un cambio en el orden de los actos, donde se realice primero la cancelación y posteriormente se contrate un nuevo préstamo sin conexión directa, resultaría en la pérdida del derecho a la deducción. Por lo tanto, es relevante para los contribuyentes asegurarse de llevar a cabo ambas operaciones de forma simultánea para garantizar el mantenimiento de los beneficios fiscales. Además, apunta Tributos que de realizarse de forma simultánea las dos operaciones también se considerarían deducibles los gastos que se generen con motivo de cancelación del préstamo originario y la constitución del del nuevo préstamo.
La DGT también subraya la necesidad de que aquellos que deseen beneficiarse de la deducción puedan acreditar, a requerimiento de la Agencia Tributaria, tanto la conexión del nuevo préstamo con el prestamista como el destino de la financiación para la vivienda y la justificación de su devolución.
