Para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF debe de realizarse la reinversión en el plazo de 2 años, independientemente de que la nueva vivienda se adquiera a través de una cooperativa de vivienda.
Fecha última revisión: 25/11/2024
PLANTEAMIENTO
Un contribuyente decidió enajenar su vivienda habitual el 3 de noviembre de 2021, obteniendo una ganancia patrimonial que pretende que quede exenta de tributar en el IRPF dada su intención de reinvertir el dinero obtenido con la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
El contribuyente se unió a una cooperativa de viviendas para la construcción de su nueva vivienda habitual, con la expectativa de que las obras finalizaran en 2025. Sin embargo, a fecha 3 de noviembre de 2023, no ha podido reinvertir el total de la ganancia obtenida de la venta, ya que la cooperativa no acepta aportaciones adicionales hasta que se formalice la escritura de la nueva vivienda.
¿Puede aplicarse la exención por reinversión a pesar de no haber podido pagar la vivienda en su totalidad por causas ajenas a su voluntad?
RESPUESTA
No, solo se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda con la cantidad efectivamente invertida en dicha adquisición, y siempre que la construcción finalice en el plazo de 4 años.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y su desarrollo en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), la exención por reinversión en vivienda habitual exige que el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo no superior a dos años desde la transmisión.
En un supuesto similar al expuesto la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1667-24), de 10 de julio de 2024, recuerda la doctrina del Tribunal Supremo, citando la STS n.º 1098/2020, de 23 de julio, ECLI:ES:TS:2020:2698, en la que se señalaba que: «En resumen, a la cuestión con interés casacional procede responder que en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas, no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda».
Concluye la DGT destacando dos aspectos a tener en cuenta cuando se reinvierte en construcción futura:
«1º) Que se aplique la totalidad del importe percibido por la venta de la anterior vivienda a la construcción de la nueva vivienda, dentro del plazo de reinversión de dos años a partir de la venta de la antigua vivienda habitual establecido en el artículo 38.1 de la LIRPF y 41 del RIRPF. En caso de reinversión parcial, conforme al artículo 41.4 del RIRPF solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de dicho artículo.
2º) Que la nueva vivienda se construya en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF. En consecuencia, no procederá la aplicación de la exención cuando el interesado no haya acreditado que las obras fueron finalizadas y le fueron entregadas, dentro del plazo de cuatro años reglamentariamente establecido, a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 del RIRPF».
Por tanto, resuelve la DGT que los pagos realizados tras el plazo establecido de 2 años no tendrán la consideración de importe reinvertido, y que, al tratarse de una cooperativa para construir una vivienda, la misma deberá finalizarse en los plazos establecidos en el art. 55 del RIRPF, computados desde que se realice el primer pago para la construcción de la vivienda.
A TENER EN CUENTA. El art. 55 del RIRPF ha sido derogado por el Real Decreto 960/2013, de 5 de diciembre, con efectos desde el 1 de enero de 2013, si bien sigue siendo tenido en cuenta a la hora de valorar el plazo de 4 años para finalizar la construcción, tal y como se ve en la mentada consulta vinculante de 10 de julio de 2024.
Gentileza de Las Asesorías
