La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central n.º 3308/2021, de 19 de noviembre de 2024, se plantea si, en caso de transmisión de un inmueble. puede acogerse el valor establecido en escritura pública de declaración de obra nueva para determinar el valor de adquisición de cara a la cuantificación de la ganancia patrimonial generada. En concreto, la cuestión se analiza con respecto al IRNR, aunque lo cierto es que la LIRNR se remite, para el cálculo de las ganancias patrimoniales a la Ley del IRPF; esto es, a las reglas recogidas en los artículos 34 y siguientes.

Así las cosas, el TEAC fija criterio en el sentido de que la escritura de obra nueva hace prueba de la fecha de la declaración de la obra nueva correspondiente, así como de la existencia de dicho negocio jurídico, pero en modo alguno de la veracidad de las manifestaciones efectuadas por los otorgantes y en ningún caso prueba del precio consignado en la misma.

Es decir, a los efectos de determinar el valor de las obras efectuadas, el Tribunal no admite, sin mayor prueba, el valor recogido en la escritura de declaración de obra nueva. Será necesario acreditar el importe realmente invertido, que deberá estar justificado por facturas o documentos que prueben los siguientes extremos:

  • Que se ha realizado dicha obra.
  • Que se trata de una mejora y no de un gasto de reparación o conservación.
  • Que el importe asciende al valor declarado por el interesado.
  • Y que ha sido abonado por él.

En el caso concreto, se concluye que la diferente descripción de la vivienda en las escrituras de compra del inmueble y posterior venta evidencia que donde no existía edificación (escritura de adquisición de terreno) se construyó una vivienda. Se estima probado que las actuaciones realizadas sobre la finca supusieron un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble y han ser calificadas como inversiones o mejoras. Sin embargo, a la hora de determinar el importe invertido, el TEAC establece que la «escritura de declaración de obra nueva» resulta insuficiente y que los importes carecen de justificación fehaciente alguna. 

Por otra parte, el interesado había aportado también un certificado emitido por un ingeniero, pero tampoco se admite como importe de la mejora la cuantía recogida en él, habida cuenta de que ese importe es una valoración y no una acreditación de las cuantías realmente incurridas.

Ahora bien, aunque no ha sido acreditado el importe de la obra nueva (lo que impide aceptar tal importe como aumento del valor de adquisición), sí se acepta el incremento del valor de adquisición en la cuantía de los gastos asociados a la declaración de obra nueva, dado que no puede ponerse en duda su realización ni su condición de mejora. Lo cual se condiciona, por supuesto, a que dichos gastos asociados hayan sido justificados (cosa que efectivamente sucedía en el supuesto analizado).

Gentileza de Las Asesorías