Una vez finalizada la época estival, se produce un repunte de los alquileres de larga duración en detrimento de los alquileres vacacionales. Muchos de estos se producen consecuencia de los desplazamientos de estudiantes y por el vacío que deja el turismo en el ámbito de la vivienda.
De esta manera, se hace necesario saber cuáles son para los arrendadores los gastos deducibles que determinarán el rendimiento neto distinguiendo entre:
Arrendadores que desarrollan una actividad económica
Para estos, conforme al artículo 28.1 de la LIRPF, el cálculo del rendimiento neto se producirá conforme a las normas contenidas en el la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
En concreto, centrándonos en la deducibilidad de las amortizaciones, el artículo 12 de la LIS determina los métodos y porcentajes a aplicar para la determinación de las amortizaciones deducibles de la actividad.
Arrendadores que no desarrollan una actividad económica
Estos arrendadores tributarán la percepción de las cantidades en concepto de arrendamiento como rendimiento del capital inmobiliario lo que nos lleva directamente al artículo 23 de la LIRPF que determina los gastos deducibles respecto de este tipo de rentas:
«1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos.
(…)
b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, será igualmente deducible en concepto de depreciación, con el límite de los rendimientos íntegros, la parte proporcional del valor de adquisición satisfecho, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
En ningún caso resultará de aplicación la reducción respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento».
A TENER EN CUENTA. Debemos recordar la modificación introducida en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.
De esta manera, se hace necesario saber qué cantidad es amortizable respecto del propio inmueble y del mobiliario y enseres que en él se encuentran. Para ello nos apoyaremos en lo recogido en la Consulta Vinculante (V0699-21), de 23 de marzo de 2021, en la que la Dirección General de Tributos expone el siguiente criterio:
«la deducibilidad del mobiliario y demás enseres se efectuará por la vía de la amortización, en función de la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998, que establece un coeficiente lineal máximo del 10 por 100 y un periodo máximo de 20 años, a contar desde la fecha de adquisición, que se aplicará sobre los respectivos costes de adquisición satisfechos.
En definitiva, dado que la consultante no desarrolla una actividad económica, no podrá amortizar de forma acelerada o libremente los elementos del mobiliario adquiridos y arrendados junto a la vivienda, sino que lo deberá hacer de forma lineal conforme a la citada Orden».
En conclusión:
- El arrendador que no desarrolle una actividad económica únicamente podrá amortizar de forma lineal.
- Esta amortización lineal se realizará conforme a las tablas de la Orden de 27 de marzo de 1998.
