La exención por reinversión admite la compra de un solar previo a la venta. El plazo de reinversión se cuenta desde la venta y el de finalización de la obra desde la compra del terreno.

PLANTEAMIENTO

Un contribuyente ha vendido su vivienda habitual en septiembre del 2024. En diciembre del 2022 había comprado un solar y tras la venta inició la construcción de su vivienda habitual. A efectos de la exención por reinversión de la vivienda habitual, ¿la compra del solar puede tenerse en cuenta como reinversión?, ¿desde qué fecha debe contarse para el plazo de los dos años, desde la compra del solar o desde la venta?

RESPUESTA

El plazo de dos años para realizar la inversión se computa desde el momento de la venta, el solar adquirido con carácter previo a la venta de la vivienda habitual es computable a los efectos de entender realizada una reinversión y ello conforme a lo siguiente:

El apartado 3 del art. 41 del RIRPF señala que:

«La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.

(…)

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla».

Del precepto transcrito se deduce que la inversión puede realizarse también con carácter previo a la venta de la vivienda —dos años anteriores— y así lo ha reconocido la DGT en la consulta vinculante (V2091-22), de 30 de septiembre de 2022, en la que señala:

«No obstante, en relación con lo anterior, en caso de que se hayan invertido cantidades en la construcción de la nueva vivienda con carácter previo a la venta de la “antigua” nos lleva a citar la resolución 02463/2013/00/00, de 11 de septiembre de 2014, del Tribunal Económico-Administrativo Central, dictada en unificación de criterio, en la que se sostiene que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de dos años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión».

En cuanto al hecho de que la exención se realice por la reinversión en la adquisición del terreno en el que se pretende construir la vivienda habitual ha sido admitido por el Tribunal Supremo, tal como se recoge en la sentencia n.º 176/2021, de 11 de febrero, ECLI:ES:TS:2021:614, en la que se señala:

«(…) el precio satisfecho en la compra del terreno que, de ser superior a la ganancia antes indicada, bastaría para tener por cumplido el requisito de la reinversión (…)».

Ahora bien ha de tenerse en cuenta que para que la exención pueda aplicarse es preciso que también se cumpla el plazo de cuatro años de finalización de la obra desde el inicio de la inversión conforme a la STS n.º 1098/2020, de 23 de julio, ECLI:ES:TS:2020:2698:

«En resumen, a la cuestión con interés casacional procede responder que en el ámbito del impuesto sobre la renta de las personas físicas, no puede considerarse exenta la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de una vivienda habitual cuando, habiéndose reinvertido el importe de dicha ganancia en la construcción de una nueva vivienda habitual en las condiciones del artículo 41 RIRPF, las obras no concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión, salvo que dicho plazo se haya ampliado, de conformidad con lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del artículo 55 RIRPF, y se adquiera la propiedad de la nueva vivienda».

Esto supone que para poder aplicar la exención la construcción de la nueva vivienda habitual debe finalizarse en un plazo de cuatro años desde la compra del terreno, al ser esta la fecha en la que se satisface la primera cantidad que se pretende considerar reinvertido tal como se ha señalado en la consulta vinculante de la DGT (V1553-24), de 25 de junio de 2024:

«Asimismo, la vivienda deberá finalizarse en los plazos establecidos en el artículo 55 del RIRPF antes reproducido, que se computarán desde que se realice el primer pago para la construcción de la vivienda que se considere importe reinvertido a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual».